📌Premios y Castigos en Avalúos
Al valuar un inmueble, se comparan propiedades similares (comparables) con el sujeto a valorar. Para hacer la comparación justa, se ajusta el valor de los comparables:
- Premiar (ajustar hacia arriba): Si el comparable es peor que el sujeto (menos metros, acabados más sencillos, zona menos cotizada). Se le sube el valor porque el sujeto vale más.
👉 Se multiplica por 1.01 o mayor. - Castigar (ajustar hacia abajo): Si el comparable es mejor que el sujeto (más metros, acabados de lujo, zona más cotizada, alberca). Se le baja el valor porque el sujeto vale menos.
👉 Se multiplica por 0.99 o menor.
✅ Regla práctica: Comparable mejor → Castigo (≤ 0.99) · Comparable peor → Premio (≥ 1.01).
Podcasts
Usa las flechas o los puntos para navegar entre podcasts.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Área (Fa)
Datos Generales (Área)
1. Criterio Estado de México (Área)
2. Criterio de Dante Guerrero (Área)
3. Criterio Órgano de Normalización Técnica (Área)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
- Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universidad Politécnica de Valencia.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Frente (Ffr)
Datos Generales (Frente)
1. Criterio IBAPE Brasil (Frente)
- IBAPE. (2011). Norma Básica para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo: IBAPE.
- ABNT NBR 14653-2. (2011). Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos. Brasil: ABNT.
2. Criterio Órgano de Normalización Técnica (Frente)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
- Ministerio de Hacienda de Costa Rica. Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables.
3. Criterio Quiroga de México (Frente)
- Quiroga Cantú, H. (2015). Manual de Valuación Inmobiliaria Mexicano. México: Limusa Noriega Editores.
- INDAABIN. (2017). Metodología y Criterios de Carácter Técnico de los Servicios de Avalúos. México: DOF.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Fondo (Ffo)
Datos Generales (Fondo)
1. Harper (Variante Mexicana)
- Laurent, R. (2007). Avalúos urbanos: Principios metodológicos aplicables en Costa Rica. Grupo Mutual Alajuela - La Vivienda.
- Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universidad Politécnica de Valencia.
2. Hoffman
- Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. España e Iberoamérica. Valencia: Editorial Universidad Politécnica de Valencia.
3. Estado de México (Método de Franjas)
- Gobierno del Estado de México. (2020). Metodología para la Valuación de Predios. Toluca: GEM.
- CANADEVI. (2018). Manual de Valuación Inmobiliaria. México: CANADEVI.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Forma (Ffor)
Datos Generales (Forma)
1. DGT Ministerio de Hacienda (Forma)
- Dirección General de Tributación. (2018). Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
- Tribunal Fiscal Administrativo. (2015). Criterios de Valoración de Bienes Inmuebles. San José: TFA.
2. Estado de México (Forma)
- Gobierno del Estado de México. (2020). Metodología para la Valuación de Predios. Toluca: GEM.
3. Órgano de Normalización Técnica (Forma)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Nivel (Fni)
Datos Generales (Nivel)
1. DGT Costa Rica (Nivel)
- Dirección General de Tributación. (2018). Manual de Valores Base Unitarios. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
2. Tablas de Nivel DGT (Comparativo)
- DGT Costa Rica. (2018). Tablas Oficiales de Factores de Ajuste. San José: Ministerio de Hacienda.
3. Órgano de Normalización Técnica (Nivel)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Pendiente (Fpe)
Datos Generales (Pendiente)
1. BANCOMER México (Pendiente)
- Castrillón, D. R., Ochoa, F. L., & Castrillón, R. (2004). Avalúo de Bienes Inmuebles. Conceptos, técnicas y vivencias. Medellín: Litografía Papel y Lápiz.
- Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. Valencia: UPV.
2. Tabla de Pendientes
- Morales Hernández, A. A. (2001). Diplomado en Valuación. Valuación de Terrenos. BUAP / Banco de Costa Rica.
- Aznar Bellver, J., González Mora, R., et al. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y aplicaciones. Valencia: UPV.
3. Órgano de Normalización Técnica (Pendiente)
- Ministerio de Hacienda de Costa Rica. Procedimientos de ajuste para bienes inmuebles en el enfoque de las ventas comparables.
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Servicios (Fse)
Servicios Urbanos (S1)
Servicios Adicionales (S2)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
- CONAVI. (2017). Código de Edificación de Vivienda. México: CONAVI.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Situación en Manzana (Fsi)
1. Órgano de Normalización Técnica
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
2. BANCOMER México
- BBVA Bancomer. (2019). Manual de Políticas de Crédito Hipotecario - Criterios de Valuación. México: BBVA.
- INDAABIN. (2017). Metodología y Criterios de Carácter Técnico. México: DOF.
Instruccion: los criterios estan dentro del acordeon. Selecciona el titulo para desplegarlo.
Factor por Tipo de Vía (Ftv)
- Órgano de Normalización Técnica. (2018). Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. Costa Rica: Ministerio de Hacienda.
- SCT. (2016). Manual de Proyecto Geométrico de Carreteras. México: SCT.
Cálculo de Indivisos
En el régimen de propiedad en condominio, el porcentaje de indiviso representa la parte proporcional que le corresponde a cada unidad privativa (departamento, local, etc.) sobre los bienes y áreas comunes del inmueble total. Este porcentaje es fundamental, ya que define tanto las obligaciones de pago para gastos de mantenimiento como los derechos de voto en las asambleas de condóminos.
Nota: da clic en los botones + y - para agregar o eliminar lineas.
| Unidad | Área Privativa (m²) | % Indiviso |
|---|
| Total Área Privativa | 0.00 |
| Total % Indiviso | 0.00% |
Tabla de Homologación
La tabla de homologación es una herramienta clave del enfoque de mercado. Su objetivo es analizar inmuebles comparables (propiedades similares con precios de venta conocidos) y ajustar sus valores para reflejar las diferencias con el inmueble a valuar. Mediante factores de ajuste (por superficie, ubicación, etc.), se "premia" o "castiga" el valor de cada comparable para obtener un Valor Unitario Resultante (V.U.R.) que estima el valor de mercado más probable.
Nota: da clic en los botones + y - para agregar o eliminar lineas.
| Comparable | Precio Venta | Superficie | Precio Unitario | F. Negoc. | F. Sup. | F. Frente | F. Fondo | F. Ubic. | F. Zona | Factor Neto | V. U. R. |
|---|
| Suma de los V.U.R. | |
| Promedio | |
| Valor Aplicado |
Comparables: Precio unitario y Dispersión
Capture el precio total y la superficie de cada comparable. El sistema calculará el precio unitario ($/m²) y graficará la dispersión (x=m², y=precio total).
Nota: da clic en los botones + y - para agregar o eliminar lineas.
| Comparable | Precio total ($) | Superficie (m²) | Precio unitario ($/m²) |
|---|
| Promedio ($/m²) | |
| N válidos |
- n (comparables)0
- Prom. m²0.00
- Prom. precio$0.00
- Prom. $/m²$0.00
- Pendiente (b)0.00
- Intersección (a)$0.00
- Ecuación$0.00 + 0 × m²
- Valor estimado$0.00
- Precio estimado / m²$0.00
Basado en el modelo de regresión lineal (precio = a + b·m²).
Matriz CNBV — Tasa de Capitalización
Seleccione una celda por fila según la característica del inmueble. La tasa de capitalización final será el promedio de los 7 valores seleccionados.
| Concepto | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% |
|---|---|---|---|---|---|
| Edad o última reparación mayor | 0—10 años | 10—20 años | 20—30 años | 30—40 años | 40+ años |
| Uso | Bueno | Adecuado | Regular | Deficiente | Malo |
| Estado de conservación | Bueno | Normal | Regular | Malo | Ruinoso |
| Calidad de proyecto | Muy bueno | Bueno | Regular | Deficiente | Malo |
| Vida probable del proyecto | >35 años | 30—35 años | 25—30 años | 20—25 años | <20 años |
| Ubicación en manzana | Esquina comercial | Esquina residencial | Intermedio | Interior comercial | Interior residencial |
| Zona de ubicación | Muy buena | Buena | Regular | Deficiente | Mala |
| Tasa de Capitalización Promedio | 0.00% | ||||
Ejemplo Práctico: Capitalización de Rentas
Este ejemplo muestra cómo aplicar la tasa de capitalización obtenida en la matriz CNBV para calcular el valor de un inmueble.
Resultados:
Fórmula Básica
Ingresos Netos: $0.00
Tasa de Capitalización: 0.00%
Valor de Capitalización (VC): $0.00
Método Inwood
Factor de Amortización (a): 0.0000
Tasa Global (Tg): 0.00%
Valor de Capitalización (VC): $0.00
Capitalización de Rentas (Interactiva)
Esta herramienta calcula el valor de un inmueble usando el método de capitalización. Modifica los valores de entrada y observa cómo se actualizan los resultados al instante.
¿Cómo funciona el cálculo?
1. Ingresos y Deducciones
Se parte de la Renta Bruta y se le restan todos los gastos deducibles (predial, mantenimiento, depreciación) para obtener la Base Gravable.
2. Renta Neta
A la base anterior se le restan los impuestos (ISR) y un % por vacíos. El resultado es la Renta Neta Efectiva, la ganancia real del mes.
3. Valor Final
La Renta Neta se anualiza (x12) y se divide entre la Tasa de Capitalización para determinar el valor total del inmueble.
-
Renta Bruta Mensual$20,000.00
-
Total Deducciones Mensuales-$4,732.91
- Impuesto predial$208.33
- Mantenimiento$1,900.00
- Administración$1,500.00
- Seguro$350.00
- Depreciación física$774.58
-
Base Gravable Mensual$15,267.09
-
ISR (32%)-$4,885.47
-
Vacíos-$1,000.00
-
Renta Neta Efectiva Mensual$9,381.62
-
Renta Neta Efectiva Anual$112,579.45