📌Premios y Castigos en Avalúos
Al valuar un inmueble, se comparan propiedades similares (comparables) con el sujeto a valorar. Para hacer la comparación justa, se ajusta el valor de los comparables:
- Premiar (ajustar hacia arriba): Si el comparable es peor que el sujeto (menos metros, acabados más sencillos, zona menos cotizada). Se le sube el valor porque el sujeto vale más.
👉 Se multiplica por 1.01 o mayor. - Castigar (ajustar hacia abajo): Si el comparable es mejor que el sujeto (más metros, acabados de lujo, zona más cotizada, alberca). Se le baja el valor porque el sujeto vale menos.
👉 Se multiplica por 0.99 o menor.
✅ Regla práctica: Comparable mejor → Castigo (≤ 0.99) · Comparable peor → Premio (≥ 1.01).
Podcast · Del Plano al Pueblo: Desafíos y Futuro del Urbanismo en México
Elaborado a partir del material proporcionado por la Arq. Zuehellen Gámez Rodríguez
Este podcast explora los principales desafíos que enfrenta el urbanismo en México, analizando problemas como la expansión descontrolada, la segregación socioespacial y la falta de vivienda digna.
Descifrando el Condominio · BC
Elaborado a partir de una serie de fragmentos de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja California
Este podcast analiza la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California, publicada en 2004. Explora su objetivo de regular la constitución, funcionamiento, administración y terminación de condominios.
Ley de Condominios en BC · Indiviso
Elaborado a partir de una serie de fragmentos de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja California
Este podcast ofrece un resumen exhaustivo de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Baja California, enfocándose en la operación y administración de los condominios.
Podcast · Capitalización de Rentas: Valuando el Futuro de los Inmuebles
Elaborado a partir de conceptos fundamentales de valuación inmobiliaria bajo el enfoque de ingresos
Este podcast explora el método de capitalización de rentas como herramienta clave para valuar inmuebles generadores de ingresos. Se analizan principios como el de anticipación, sustitución y conformidad, así como métodos para determinar la tasa de capitalización según Bravo Armejo, Inwood, Hoskold y la CNBV.
Podcast · Valoración y Fundamentos de Bienes Muebles
Se analiza un marco conceptual exhaustivo sobre la Valoración de Bienes Muebles.
Este podcast explora los tres enfoques principales de valoración: el de Mercado (comparativo), el de Costo (reposición menos depreciación) y, de forma menos común, el de Ingresos (basado en la renta futura). Finalmente, subraya la importancia de considerar el propósito del avalúo (por ejemplo, para fines fiscales o de seguros) y la necesidad de una metodología especializada debido a la heterogeneidad de los bienes, incluyendo colecciones, vehículos y maquinaria.
Factor por Área (Fa)
Datos Generales (Área)
1. Criterio Estado de México (Área)
2. Criterio de Dante Guerrero (Área)
Factor por Frente (Ffr)
Datos Generales (Frente)
1. Criterio México (Frente)
2. Criterio Catastro - España (Frente)
Factor por Fondo
Datos Generales (Fondo)
Cálculo de Indivisos
En el régimen de propiedad en condominio, el porcentaje de indiviso representa la parte proporcional que le corresponde a cada unidad privativa (departamento, local, etc.) sobre los bienes y áreas comunes del inmueble total. Este porcentaje es fundamental, ya que define tanto las obligaciones de pago para gastos de mantenimiento como los derechos de voto en las asambleas de condóminos.
| Unidad | Área Privativa (m²) | % Indiviso |
|---|
| Total Área Privativa | 0.00 |
| Total % Indiviso | 0.00% |
Tabla de Homologación
La tabla de homologación es una herramienta clave del enfoque de mercado. Su objetivo es analizar inmuebles comparables (propiedades similares con precios de venta conocidos) y ajustar sus valores para reflejar las diferencias con el inmueble a valuar. Mediante factores de ajuste (por superficie, ubicación, etc.), se "premia" o "castiga" el valor de cada comparable para obtener un Valor Unitario Resultante (V.U.R.) que estima el valor de mercado más probable.
| Comparable | Precio Venta | Superficie | Precio Unitario | F. Negoc. | F. Sup. | F. Frente | F. Fondo | F. Ubic. | F. Zona | Factor Neto | V. U. R. |
|---|
| Suma de los V.U.R. | |
| Promedio | |
| Valor Aplicado |
Matriz CNBV – Tasa de Capitalización
Seleccione una celda por fila según la característica del inmueble. La tasa de capitalización final será el promedio de los 7 valores seleccionados.
| Concepto | 8% | 9% | 10% | 11% | 12% |
|---|---|---|---|---|---|
| Edad o última reparación mayor | 0–10 años | 10–20 años | 20–30 años | 30–40 años | 40+ años |
| Uso | Bueno | Adecuado | Regular | Deficiente | Malo |
| Estado de conservación | Bueno | Normal | Regular | Malo | Ruinoso |
| Calidad de proyecto | Muy bueno | Bueno | Regular | Deficiente | Malo |
| Vida probable del proyecto | >35 años | 30–35 años | 25–30 años | 20–25 años | <20 años |
| Ubicación en manzana | Esquina comercial | Esquina residencial | Intermedio | Interior comercial | Interior residencial |
| Zona de ubicación | Muy buena | Buena | Regular | Deficiente | Mala |
| Tasa de Capitalización Promedio | 0.00% | ||||
Ejemplo Práctico: Capitalización de Rentas
Este ejemplo muestra cómo aplicar la tasa de capitalización obtenida en la matriz CNBV para calcular el valor de un inmueble.
Resultados:
Fórmula Básica
Ingresos Netos: $0.00
Tasa de Capitalización: 0.00%
Valor de Capitalización (VC): $0.00
Método Inwood
Factor de Amortización (a): 0.0000
Tasa Global (Tg): 0.00%
Valor de Capitalización (VC): $0.00
Capitalización de Rentas (Interactiva)
Esta herramienta calcula el valor de un inmueble usando el método de capitalización. Modifica los valores de entrada y observa cómo se actualizan los resultados al instante.
¿Cómo funciona el cálculo?
1. Ingresos y Deducciones
Se parte de la Renta Bruta y se le restan todos los gastos deducibles (predial, mantenimiento, depreciación) para obtener la Base Gravable.
2. Renta Neta
A la base anterior se le restan los impuestos (ISR) y un % por vacíos. El resultado es la Renta Neta Efectiva, la ganancia real del mes.
3. Valor Final
La Renta Neta se anualiza (x12) y se divide entre la Tasa de Capitalización para determinar el valor total del inmueble.
-
Renta Bruta Mensual$20,000.00
-
Total Deducciones Mensuales-$4,732.91
- Impuesto predial$208.33
- Mantenimiento$1,900.00
- Administración$1,500.00
- Seguro$350.00
- Depreciación física$774.58
-
Base Gravable Mensual$15,267.09
-
ISR (32%)-$4,885.47
-
Vacíos-$1,000.00
-
Renta Neta Efectiva Mensual$9,381.62
-
Renta Neta Efectiva Anual$112,579.45